مؤتمر عمان العقاري يناقش جملة من القضايا العقارية والقوانين والحلول الإسكانية البديلة وملف المجمعات السكنية المتكاملة

مسقط – عمان

بدأت صباح أمس بفندق قصر البستان فعاليات مؤتمر عمان العقاري، والذي تنظمه الجمعية العقارية العمانية بالتعاون مع شركة النمر الدولية لتنظيم وإدارة المعارض والمؤتمرات،حيث رعى افتتاح المؤتمر معالي الدكتور يحيى بن محفوظ المنذري رئيس مجلس الدولة، بحضور عدد من أصحاب المعالي والسعادة وعدد من المدعوين والمهتمين في الشأن العقاري.
بادرة طيبة
وصرح معالي الدكتور يحيى بن محفوظ المنذري رئيس مجلس الدولة: أن المؤتمر يعد بادرة طيبة من الجمعية العمانية العقارية لإقامة مثل هذه المؤتمرات والتي تركز على سوق العقار في السلطنة وأهمية دعم هذا العقار، مشيرا معاليه إلى أن أهم ما طرح في المؤتمر هي الأوامر السامية لحضرة صاحب الجلالة السلطان قابوس بن سعيد المعظم ـ حفظه الله ورعاه ـ للمجلس الأعلى للتخطيط بإنشاء الأحياء السكنية النموذجية، حيث قام المسؤولون في المجلس الأعلى للتخطيط بشرح مكونات المشروع والجميع متفائل بالخير والجميع يشعر بالسعادة من هذه الأوامر السامية، مضيفا بأنها ستكون إضافة هامة للقطاع العقاري ولاستقرار الشباب في مساكن لائقة وفي مجمعات متكاملة الخدمات.
وكان برنامج المؤتمر قد بدأ بكلمة الجمعية العقارية العمانية ألقاها سعادة المهندس محمد بن سالم البوسعيدي رئيس مجلس إدارة الجمعية أشار فيها إلى أن القطاع العقاري يكتسب أهمية كبيرة من بين القطاعات الإقتصادية المختلفة، من حيث مساهمته في الناتج المحلي الإجمالي للبلد، وكذلك من حيث حجم القوى العاملة في هذا القطاع، مضيفا بأنه قد يكون المتغير الأبرز خلال الأشهر السابقة الهبوط الكبير والمفاجئ لأسعار النفط على المستوى العالمي.
أهمية
وأضاف: تكتسب مشاريع التطوير العقاري أهمية كبيرة بشتى أنواعها، السياحية المتكاملة منها، والسكنية والتجارية وغيرها، كما أن إدارة هذه المشاريع بعد إكتمالها تشكل جانبا مهما لتساهم هذه المشاريع في تطوير مجتمعات ناجحة وتحقيق التنمية المستدامة.
وأشار البوسعيدي إلى أن غياب جهة مركزية لتنظيم القطاع العقاري في السلطنة من أبرز العقبات التي تواجه نمو وتطور الأنشطة العقارية، إلا أن صدور المرسوم السلطاني (64/2014م) والمتضمن إنشاء مديرية عامة للتطوير العقاري بوزارة الإسكان، يعد علامة فارقة في تنظيم القطاع العقاري في السلطنة، وتتعلق آمال العقاريين ومن بينهم الوسطاء العقاريين، على هذه المديرية العامة لتنظيم أعمال الوساطة في في المجالات العقارية، وذلك بتفعيل مواد المرسوم السلطاني رقم (91/2010م( الذي يعنى بهذا الجانب.
تطوير
وأكد أن الجمعية سوف توجه اهتمامها خلال الفترة المقبلة على جانبين مهمين، لهما دور هام في تطوير أداء القطاع العقاري في السلطنة، حيث يتمثل الأول في المساهمة في رفع مستوى الشباب العماني العاملين في القطاع العقاري، سواء أصحاب الأعمال أو العاملين في الشركات العقارية، وكذلك الراغبين في دخول هذا القطاع، حيث تشير الأرقام عن حجم القوى العاملة في هذا القطاع وجود فرص عمل جيدة للشباب العماني إن تم تدريبهم وتأهليهم وإكسابهم المهارات اللازمة.
أما الجانب الثاني فيتعلق بالمساهمة في تطوير أداء مكاتب الوساطة العقارية من حيث إدخال التقنيات الحديثة في إدارة هذه المكاتب والسعي في ربطها إلكترونيا مع المؤسسات الحكومية المختلفة لسرعة ودقة إنجاز الأعمال.
بيت خبرة
من جهته ألقى سعادة طلال بن سليمان الرحبي نائب الأمين العام للمجلس الأعلى للتخطيط كلمة قال فيها: تنفيذاً للأوامر السامية الكريمة التي تفضل بها حضرة صاحب الجلالة السلطان قابوس بن سعيد المعظم ـ حفظه الله ورعاه ـ فقد قامت الأمانة العامة للمجلس الأعلى للتخطيط بتكليف بيت خبرة متخصص لإعداد دراسة إنشاء أحياء سكنية نموذجية ليتم تنفيذها خلال السنوات القادمة من خلال شركات التطوير العقاري من القطاع الخاص أو الصناديق الاستثمارية أو بشراكة بين الحكومة والقطاع الخاص لتكون هذه الاحياء السكنية متاحة للراغبين من المواطنين في اقتناء المسكن المناسب بها وبموجب شروط محددة وبأسعار مناسبة.
واستعرض الرحبي الوضع الإسكاني الحالي بالسلطنة، حيث أكد أن الخطط الخمسية والموازنات العامة السنوية استهدفت تحقيق معدلات نمو عالية ومستدامة للناتج المحلى الإجمالي مع العمل على السيطرة على معدلات التضخم في حدود مقبولة لأجل تحقيق هدف رفع متوسط دخل الفرد من الناتج المحلى الإجمالي وتحسين مستويات المعيشة للمواطنين.
معدلات نمو
وأشار إلى أن السلطنة حققت معدلات نمو مرتفعة ومستقرة في الناتج المحلى الإجمالي لفترة طويلة (1981- 2011)، اذ بلغ معدل النمو بالأسعار الجارية حوالى (10.04)% في الفترة 1981 – 1985، وبلغ متوسط معدل النمو السنوي للناتج المحلى الإجمالي بالأسعار الجارية في فترة الخطة الخمسية السادسة (2001-2005) بالأسعار الجارية حوالي (9.8%). كما تحسنت معدلات النمو بالأسعار الجارية والثابتة في فترة الخطة السابعة (2006-2010)، اذ بلغ النمو بالأسعار الجارية حوالي (13.5%) وبالأسعار الثابتة حوالي (5.8%). وتشير الاحصاءات المتوفرة عن الثلاث سنوات الأولى للخطة الثامنة (2011-2013 ) الى ان متوسط معدل النمو للناتج المحلى الإجمالي بالأسعار الجارية قد بلغ (10.1%) و بالأسعار الثابتة وصل متوسط النمو الى (3.2%).
وأضاف الرحبي: أدى الارتفاع في معدلات نمو الناتج المحلى الإجمالي الى تحسن في متوسط نصيب الفرد من الناتج المحلى الإجمالي خلال الفترة 2001-2013، حيث توضح الاحصاءات أن متوسط دخل الفرد من الناتج المحلي الإجمالي بالأسعار الثابتة في الخطط الخمسية السادسة والسابعة والثلاث سنوات الأولى من الخطة الثامنة قد بلغ حوالي 6836.1 ريال عماني و7154.8 ريال عماني و6598.953 ريال عماني على التوالي، مما كان له الأثر الكبير في التحسن المستمر في مستوى المعيشة والذى انعكس بدوره ايجابيا على مستويات التنمية البشرية والتنمية العقارية المتسارعة التي حققتها السلطنة خلال نفس الفترة المذكورة أعلاه.
مشاريع إسكانية
وأكد أن مشاريع الاسكان في الخطط الخمسية المختلفة بالسلطنة نالت اهتماما خاصا وتضاعفت الاستثمارات في القطاع العقاري معتمدة على النمو المؤزر للناتج المحلي الإجمالي وللزيادة الكبيرة في الطلب على الاسكان نتيجة لارتفاع متوسط دخل الفرد وللنمو الكبير في حجم السكان، وكذلك بسبب التطور المتسارع الذى حدث في قطاعات النقل والطرق والاتصالات والموانئ والمطارات والمناطق الصناعية، مما كان له آثارا إيجابية في نمو القطاعات العقارية بالسلطنة. من جهة أخرى نلاحظ التوسع الكبير في التجارة الخارجية والتجارة الداخلية بشقيها (التجزئة والجملة) والذي صاحبهما زيادة كبيرة في الطلب على العقارات للأغراض التجارية والصناعية وغيرها، مما عزز النمو في قطاعات البناء والتشييد والخدمات المصاحبة لها وأثرا بصورة ايجابية في دعم النمو الاقتصادي بالسلطنة.
وأكد أن أنشطة قطاع تجارة الجملة والتجزئة حققت معدل نمو سنوي بلغ 7.5% في 2011 وارتفع الى 13% في 2012، كما كانت نسبة أهمية القطاع بالنسبة للناتج المحلي الأجمالي تعادل حوالي 7.2% في عام 2012، من جهة أخرى نجد أن قطاعات الأنشطة العقارية والإيجارية وأنشطة المشاريع التجارية قد نمت بحوالي 2.1% و 1.9% في عامي 2011 و2012 على التوالي، وكانت نسبة أهميتها للناتج المحلي الإجمالي قد بلغت 3.9% و3.6% في نفس الفترة.
وأوضح: نلاحظ الأهمية النسبية الكبيرة للقطاعات الثلاثة (تجارة الجملة والتجزئة، والفنادق والمطاعم، والانشطة العقارية والإيجاريه وأنشطة المشاريع التجارية) كنسبة من الناتج المحلي الإجمالي والتي بلغت في المتوسط حوالى 11.5% في عامي 2011 و2012.
خدمات إسكانية
وأشار إلى أن الحكومة قد عملت على تطوير الخدمات الاسكانية المقدمة للمواطنين من خلال تخطيط وتوزيع الأراضي لتلبية النمو المتسارع للطلب من القطاعات الاقتصادية المختلفة ومن المواطنين في المحافظات والولايات والمناطق بالسلطنة. مضيفا أن الحكومة استمرت في سياسة منح وتوزيع الأراضي بالإضافة الى تقديم المساعدات والقروض السكنية للمواطنين من ذوى الدخل المحدود وأسر الضمان الاجتماعي. وتشير الاحصاءات من الكتاب الإحصائي السنوي الصادر 2015 الى الزيادة المضطردة في منح الإباحات السكنية والتي وصل عددها الى 13113 في 2008 ، و 14504 في 2009، و 35949 في 2013.
وتشير الإحصاءات إلى أن معظم الأسر العمانية (60%) يتراوح عدد أفرادها 4- 9 أشخاص، كما أن حوالى 52% من أفرادها يقع ضمن فئة الدخل 300 – 1099 ر.ع ، مع ملاحظة أن معدل ملكية الاسر العمانية للسكن يصل الى 87.6% ،( أعلى نسبة مسجلة عالميا هي 88%) وفقط حوالى 12.4% من هذه الأسر لا يملكون سكنا، مع ملاحظة أن الأسر التي لا تملك سكنا أيضا تقع ضمن فئة الدخل المذكور أعلاه ويتراوح عدد أفراده 4- 9 أشخاص.
تزايد حجم الأسر
وأضاف: بما أن حجم الأسر يتزايد فإن دخلها يتزايد أيضا، ربما بسبب تعدد أفرادها العاملين ويمكن لكل فرد يعمل أن يكون عائلة مما يحتاج الى سكن مستقل في المستقبل القريب. لذلك نجد أن نمط توزيع الأراضي الحالي يواجه مشاكل وتحديات كبيرة، اذ أن قائمة الانتظار لدى وزارة الاسكان تضم حوالى 475000 فردا منهم حوالي 75% من النساء.
وجدير بالذكر ان الشباب أو الفئة العمرية ما دون 30 سنة يمثلون ما يقارب من ثلثي سكان السلطنة من العمانيين، كما أن نمط توزيع الأراضي الحالي تنتج عنه تكلفة تعادل (7) بلايين ريال عماني، وعليه فإذا تم حل المشكلة فسوف ينعكس ذلك ايجابا على الاقتصاد العماني.
ويمكن المساهمة في حل المشكلة بتوفير سكن قليل التكلفة في مساحة واحدة منظمة يعيش فيها المواطنون جميعا في بيئة مجتمعية حضارية جيدة، مما سوف يساعد في تقليل اعداد المنتظرين في قائمة الانتظار لدى وزارة الاسكان.
مشروع الأحياء السكنية النموذجية
وحول أهداف مشروع الأحياء السكنية النموذجية أكد الرحبي أن المشروع يعمل على تقليص قائمة انتظار منح الأراضي الحالية بصورة مستدامة من خلال التحول الى نموذج جديد يعمل على توفيرسكن قليل التكلفة يكون في متناول القدرة المالية للعمانيين.
ويقدم المشروع نموذج تطوير إسكاني شامل متوسط الكثافة السكانية ويعمل على زيادة كفاءة التنمية الحضرية في السلطنة، يبنى المشروع المقترح مجمعا عمرانيا متكاملا تتوفر فيه بدائل اسكانية كثيرة ويوفر مساحات مفتوحة في اطار منظومة شبكة طرق حسنة الربط والترتيب، ويعمل على توفير خدمات مجتمعية جيدة يسهل الوصول اليها مشيا للساكنين. كما يوفر خدمات المواقف الخاصة في الموقع ومواقف الزوار على الشارع.
مكونات المشروع
أما في ما يتعلق بمكونات المشروع أشار الرحبي إلى أن المشروع الإسكاني سيوفر خدمات مجتمعية تتضمن المساجد ومركز عناية صحية يومية ومركزا تجاريا وحدائق وميادين رياضية مفتوحة وخدمات ترفيهية. وسيشكل المشروع القاعدة الأساسية للشراكة بين القطاع العام والخاص حيث يقوم مطور من القطاع الخاص بعمليات التطوير العقاري والبناء والتمويل والبيع لمدة تعاقدية محددة.
وتعطى الحكومة حق الانتفاع للمطور الخاص، ويكون لها القدرة على التحكم التعاقدي ضمن المشروع.
وحول فوائد المشروع أكد سعادته أن نجاح تنفيذ المشروع يوجد فرصا متكافئة يكون فيها كل الشركاء فائزين، كما يولد منافع واسعة (نقدية وغير نقدية) للمشترين وللحكومة وللمطور الخاص، فبالنسبة للمشترين يوفر لهم ضمان ملكية سكن منذ اليوم الأول في الدخول في المشروع وبتكلفة معقولة، وضمان مستوى حياة عال في سكن جيد في بيئة مجتمعية، وامتلاك أصل (أو بناء عقار) بدلا من دفع ايجار، والحصول على فرصة كبيرة لبيع العقار المملوك وذلك بسبب وجوده في بيئة سكنية مميزة، وسهولة الحصول على تمويل عقاري مدعوم من خلال الاشتراك في هذا المشروع،
وبالنسبة لفوائد الحكومة تقليل عدد المنتظرين في قائمة توزيع الأراضي لدى وزارة الاسكان، وتوفير سكن جيد للعمانيين المشاركين فى المشروع، وتحسين مستوى التخطيط العمراني الحضري بالسلطنة، وحشد رأس المال والخبرات المتراكمة لدى مطوري القطاع الخاص لاستخدامها فى هذا المشروع التجريبي، كما سيحدث تنفيذ المشروع أثرا إيجابيا على الاقتصاد العماني.
ومن الفوائد التي يجنيها المطور الخاص للمشروع فوائد نقدية تنتج من عملية التطوير الإسكاني على نطاق واسع وفق ربحية السوق القياسية حيث يتراوح معدل العائد الداخلي حوالى 13% الى 20 % فى هذا المشروع. أما الفوائد غير النقدية فتنتج من الدعم الحكومي للمشروع الذى يشجع المشترين لشراء الوحدات السكنية بالمشروع مما يقلل المخاطر بالنسبة للمطور الخاص ويعظم ربحيته.
شراكة
واختتم الرحبي كلمته بالتأكيد على أن هذا المشروع يعمل على إيجاد شراكة بين القطاعين العام والخاص بهدف تطوير هذا المشروع، حيث تقدم الحكومة دعما يتضمن توفير الأرض بدون تكلفة للمشروع، وتوفر تمويلا جزئيا للبنية التحتية الثانوية، وتمويلا شاملا للبنية التحتية الأساسية، كما يمنح بنك الاسكان العماني قروضا سريعة للمنتفعين من المشروع، كما سوف يتاح للبنوك الاخرى تقديم قروض ميسرة أيضا.
وقال الرحبي: سوف تشهد السنوات القادمة تنفيذ العديد من هذه المشاريع بالاضافة الى مشروع السكة الحديد والذي سوف يوفر تنمية عقارية تجارية لمحطات القطار، كما أنه جار العمل على الانتهاء من طريق الباطنة السريع ومطار مسقط الدولي وغيرها من المشاريع.
كما تعكف الامانة العامة للمجلس على وضع الاستراتيجية الوطنية للتنمية العمرانية ووضع استراتيجيات تنمية على مستوى المحافظات يتضمن المخططات المكانية والعقارية لكل محافظة.
كما ألقى الدكتور مارتن همفدت الاستاذ المشارك بمركز دراسات الشرق الأوسط المعاصرة بجامعة جنوب الدنمارك كلمة حول مستقبل القطاع العقاري في منطقة الخليج ـ التركيز على السلطنة.
وتم في المؤتمر اطلاق المؤشر العقاري بالسلطنة من قبل شركة كي بي أم جي، بعد ذلك قام راعي المناسبة بافتتاح المعرض المصاحب، حيث تجول والحضور في أجنحة الشركات العقارية المشاركة، كما تدشين الإصدار الأول لمجلة عقار عمان التابعة للجمعية، حيث تهدف المجلة إلى تقديم وجهات نظر تخصصية حول تطورات وتوجهات قطاع العقار في السلطنة.
جلسات نقاشية
وقد تخلل المؤتمر عقد عدة جلسات نقاشية تناولت توقعات وتوجهات السوق العقاري بالسلطنة للعام 2015 وما بعده، حيث قدم أندرو ويليامسون، رئيس قسم التجزئة ـ مساعد مدير بشركة جونز لانغ لاسال الشرق الأوسط ورقة عمل تناولت النمو المتوقع على مستوى المشاريع السكنية والتجارية ومشاريع البيع بالتجزئة.
كما تناولت الجلسة الثانية نظرة عامة على السوق العقارية والتوقعات المستقبلية وتوجهات السوق العقاري بالسلطنة ومنطقة الخليج، حيث ركز المتحدثون على الوضع الحالي للسوق العقاري من خلال منظور دولي وإقليمي وتغير الإقتصاد العالمي وثأثيره على القطاع العقاري، مع التركيز على منطقة الخليج والسلطنة وتأثير تغير أسعار النفط على القطاع العقاري والإستثمار العقاري في البيئة العمانية: توجهات وإستراتيجيات جديدة وكذلك استكشاف الاستراتيجيات والقواعد التي من شأنها أن تغير خارطة القطاع العقاري.
وقدم ضيغم محمود رضوي، الأمين العام لاتحاد آسيا والمحيط الهادئ لتمويل الإسكان ورقة عمل بعنوان “المجمعات السكنية المتكاملة: التحديات والقضايا والحلول والتوصيات”، كما قدم عدنان غوشيش كبير المستشارين لمنطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا بمعهد الإسكان الميسر ورقة عمل بعنوان “إعادة التفكير في دور الحكومة بعملية المجمعات السكنية المتكاملة: دراسة لحالة من المملكة العربية السعودية”.
بعدها عقدت جلسة نقاشية بعنوان “تلبية الطلب المتزايد على مشاريع المجمعات السكنية المتكاملة والحلول الإسكانية”، حيث ناقش المتحدثون التحديات والفرص وتغطية جميع الجوانب المتعلقة بالحلول الإسكانية مثل: التمويل العقاري والسياسات واللوائح وسمة الإحتياجات الحقيقية للمجتمع المحلي وتعزيز بناء القدرات في القطاع العقاري والعديد من المبادرات الأخرى التي يجري إعتمادها لتلبية متطلبات الثورة السكانية والحاجة للمشاريع والحلول الإسكانية.
قضايا رئيسية
ويناقش المؤتمر على مدى يومين عدداً من القضايا الرئيسية التي تهم شريحة كبيرة من المهتمين بالشأن العقاري المحلي، سواء على المستوى الحكومي أو القطاع الخاص، حيث يتناول المؤتمر أربعة محاور رئيسية يناقش من خلالها مجموعة من القوانين والقضايا العقارية المهمة في السلطنة والحلول الإسكانية البديلة وملف المجمعات السكنية المتكاملة والوضع الحالي للقطاع العقاري وما يحمله المستقبل والوساطة العقارية التحديات القضايا الحلول المقترحة وكيفية تسريع تطبيقها.
كما سيسلط المؤتمر الضوء على قضايا عديدة من بينها اهمية التطوير العقاري ودور الشركات العمانية المطورة في هذا المجال وكيف يمكن تفعيل الشراكة بين القطاع الحكومي والقطاع الخاص وجعلها ناجحة على كل الأصعدة، مع استعراض لأهم التجارب الدولية العقارية في هذا المجال.
ويأتي المؤتمر في وقت ظهرت فيه الحاجة الماسة الى الاهتمام بالقطاع العقاري في السلطنة، خاصة في ظل الحاجة الكبيرة والمتنامية الى إيجاد حلول اسكانية جديدة وتلبية الطلب المتزايد على قطاع السكن الخاص والاستثماري في ظل النمو السكاني الكبير الذي تشهده السلطنة.